近日，ICCRA住房租賃產(chǎn)業(yè)研究院，在第三屆住房租賃產(chǎn)業(yè)國(guó)際論壇上，發(fā)布了一份租賃住房產(chǎn)品的分類標(biāo)準(zhǔn)研究報(bào)告。

通過梳理對(duì)比美、德、日三國(guó)住房租賃市場(chǎng)的發(fā)展經(jīng)驗(yàn)，結(jié)合我國(guó)租賃市場(chǎng)實(shí)際提出“租賃住房產(chǎn)品分類5P模型”，即租戶需求（People）、地理位置（Place）、租金水平（Price）、產(chǎn)品裝修配置（Product）及具象體驗(yàn)（Physical Evidence），并依此首次提出服務(wù)式公寓、生活方式型公寓、青年公寓（舒適型）、青年公寓（緊湊型）、宿舍型公寓、租賃式社區(qū)（青年型）、租賃式社區(qū)（家庭型）等7類產(chǎn)品的詳細(xì)區(qū)分標(biāo)準(zhǔn)。

報(bào)告預(yù)測(cè)未來(lái)青年公寓、租賃式社區(qū)、宿舍型公寓這三類以新市民和青年人為主要客群的產(chǎn)品將成為企業(yè)在產(chǎn)品線規(guī)劃方面的主要發(fā)力點(diǎn)。企業(yè)則可依據(jù)5P模型針對(duì)性調(diào)配資源，滿足消費(fèi)者的需求。以市場(chǎng)進(jìn)入門檻較高的服務(wù)式公寓和宿舍型公寓為例，報(bào)告指出：對(duì)于服務(wù)式公寓來(lái)說，除了硬件標(biāo)準(zhǔn)外，還需要具備高端酒店的從業(yè)背景，才能滿足消費(fèi)者對(duì)及具象體驗(yàn)的期待；對(duì)于宿舍型公寓來(lái)說，由于其采購(gòu)方為企業(yè)、租戶為員工，因此需要綜合考量企業(yè)的租金預(yù)算并確保員工在租住方面的安全性和舒適性。

從資產(chǎn)估值角度，報(bào)告發(fā)現(xiàn)：高端公寓無(wú)論在租金坪效亦或總收入坪效方面都表現(xiàn)出色，雖然平均出租率相比其他類型產(chǎn)品略低，但其目標(biāo)客源的支付能力較強(qiáng)，因此有效拉動(dòng)了租金水平；宿舍型公寓由于其運(yùn)營(yíng)方式為按床位收取費(fèi)用，形成了立體坪效，因此租金坪效及總收入坪效優(yōu)于青年公寓和租賃式社區(qū)。

報(bào)告指出我國(guó)高端公寓以服務(wù)式公寓為主，占比約70%；青年公寓基本以緊湊型產(chǎn)品為主；租賃式社區(qū)中青年型產(chǎn)品和家庭型產(chǎn)品幾乎平分秋色。這說明“獨(dú)立單間且租金水平可控的小戶型”是市場(chǎng)供需兩旺的產(chǎn)品類型。