近兩年來(lái)，市場(chǎng)上已有一批中高端長(zhǎng)租公寓產(chǎn)品陸續(xù)入市。以上海為例，目前方隅、佰舍、睿星旗下的一些項(xiàng)目給租客提供了更多樣化的房型選擇、更寬敞及有設(shè)計(jì)感的居住空間、更合理的戶型布局以及更高品質(zhì)的家具軟裝等，這正迎合了一批中高端租賃需求。據(jù)仲量聯(lián)行統(tǒng)計(jì)，上海市場(chǎng)上中高端長(zhǎng)租公寓的存量套數(shù)占比已由2018年的2%上升到目前的8%。

2021年上半年，上海長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)租賃需求旺盛，項(xiàng)目平均入住率90.9%。租金方面，經(jīng)過早期同質(zhì)化擴(kuò)張階段后，市場(chǎng)逐漸邁入精耕階段，產(chǎn)品及租金呈現(xiàn)差異化，中高端長(zhǎng)租公寓平均租金為185元每平米每月，高出普通長(zhǎng)租公寓的148元每平米每月，但與傳統(tǒng)高級(jí)服務(wù)式公寓的231元每平米每月的租金相比仍有一定上升空間。

由于存量改造型長(zhǎng)租公寓項(xiàng)目較為分散且不可預(yù)測(cè)，我們僅考慮將R4用地和商品住宅用地自持部分作為上海未來(lái)長(zhǎng)租公寓供應(yīng)的主要來(lái)源，根據(jù)套均面積50平方米每套來(lái)測(cè)算，2021-2025年上海未來(lái)可預(yù)見新增供應(yīng)合計(jì)約23萬(wàn)套。未來(lái)，浦東新區(qū)和閔行區(qū)將成為存量最大的兩個(gè)區(qū)，占全市總長(zhǎng)租公寓房源的42.4%。

雖然中央及非中央商務(wù)區(qū)內(nèi)眾多甲級(jí)和超甲級(jí)辦公樓中聚集了大量白領(lǐng)工作人群，是目前長(zhǎng)租公寓的主要客群來(lái)源。但不可否認(rèn)，有更多用工企業(yè)位于遠(yuǎn)離市中心的產(chǎn)業(yè)園區(qū)，未來(lái)長(zhǎng)租公寓的需求并不僅僅來(lái)自中央及非中央商務(wù)區(qū)，遠(yuǎn)離市中心的產(chǎn)業(yè)園區(qū)市場(chǎng)也大有可為，因?yàn)楫a(chǎn)業(yè)園區(qū)附近的長(zhǎng)租公寓項(xiàng)目可以承載園區(qū)企業(yè)員工的住宿需求，并有地理空間的優(yōu)越性，有利于促進(jìn)“職住平衡”。